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Comment acheter de A à Z. Vous trouverez les astuces, les pièges a éviter: Annonces immobilières, visite des appartements, négociations, crédits, aides financières, courtiers, notaires, bref tout ce qu'il faut savoir avant de se lancer dans l'aventure pour acheter votre bien immobilier au meilleur prix !

Les 7 mots clef de l'achat immobilier:

1. S'informer
2. Comparer
3. Rechercher
4. Observer
5. Négocier
6. Anticiper
7. Verrouiller

Si vous débutez dans l'achat d'un bien immobilier, par un particulier ou une agence, il est très important de garder en tête tous ces mots clef. Ils correspondent à toutes les étapes de votre acquisition.

Toutes ces étapes s'appliquent à la recherche du bien mais aussi à la recherche du financement


Pourquoi ?

1°) S'informer : constitue le premier pas avant d'acheter, facile me direz vous. Mais cela n'est pas aussi simple qu'il n'y parait. Il faut toujours avoir une longueur d'avance sur votre interlocuteur.

La première chose à faire est donc de se documenter un maximum et d'en parler autour de vous: famille, collègues de travail, voisins...
Vous vous apercevrez que beaucoup de gens sont passés par les mêmes galères que vous allez vivre. Il faut dire qu’acheter un bien, relève parfois du parcours du combattant.

Si vous êtes arrivés sur ce site, c'est que vous avez déjà commencé vos recherches sur le net. Ce qui constitue déjà un bon point pour vous. En effet la recherche sur le net est un bon point de départ.

-> La recherche du bien :
S’informer sur les prix: Commencez déjà par les sites de petites annonces et de particuliers.
Cela vous donnera une bonne idée des prix réels du marché :

www.paruvendu.fr
www.entreparticuliers.com
www.pap.fr
www.petites-annonces.fr
www.vivastreet.fr
www.seloger.com
www.openmedia.fr
www.explorimmo.com

Nous avons aussi notre service d'annonces:

www.cabinet-seiler.fr/annonces.htm

Ne pas vous restreindre dans un premier temps à une zone géographique particulière, vous pouvez passer à côté de bonnes affaires. Préférez une fourchette de prix assez large.

Vous pouvez aussi consulter les annonces dans les journaux

Le but étant de se faire une idée globale du marché


-> Tester votre budget :
S'informer également sur la somme que vous pouvez emprunter. Des outils de calculs sont disponibles sur le net. Bien sûr, le but étant d'avoir une idée de son budget. N’oubliez pas les frais de notaire qui en moyenne coutent entre 6 et 8 %.

Ce simulateur permet de calculer vos capacités d’emprunt. c'est très simple indiquer le montant de vos mensualités (< à 33% d'endettement) et vous obtiendrez votre capacité d'emprunt.

Pour davantage d'information et connaître les adresses des Adil (les Agences départementales d'information sur le logement), voir le site www.anil.org. Vous trouverez un récapitulatif complet des différentes aides financières proposées par les communes, régions et départements sur le site de l'association Habitat et Développement www.habitat-developpement.tm.fr

2°) Comparer : pour savoir si, à niveau de prestations égales, le bien que vous convoitez est plus ou moins cher que le prix du marché.

-> Les points et critères importants à respecter :
- Le prix
- Le lieu : de préférence proche de votre travail
- La taille en m²
- L'étage : Le RDC est en général moins cher
- La présence d'un ascenseur si l'étage est élevé : à partir de 2 étages
- Si le logement comporte une terrasse, balcon
- Si le logement comporte un garage, parking
- Si le logement comporte un grenier, cave
- La nature du chauffage : gaz, électricité, fioul
- Le calme : savoir si le quartier est répute calme
- Le double vitrage
- Le voisinage proche : autoroute, route, décharge, aéroport, gare, stade etc...
- L'orientation (l'ensoleillement à vérifier)
- La luminosité (Visite de jour ci possible)
- La vue : pas de vis-à-vis, vue sur mer, montagne, verdure
- La proximité : écoles, commerces
- L'état général du quartier : façades, espace verts
- La sécurité de la résidence : portail, digicode
- Les prestations diverses : Piscine, tennis


-> Vous devez, vous-même vous donner un ordre de priorité, c'est très important, car un logement qui a zéro défaut n'existe pas. Vous pouvez, dans un premier temps, vous restreindre à une liste moins conséquente pour élargir votre champ d'action
 

3°) Rechercher : votre technique de recherche doit comporter plusieurs sources
- Les sites d'annonces de particuliers
- Les annonces dans les grandes entreprises (intranet) fonctionnent très bien
- Les petites annonces de quartier
- Le bouche à oreille
- Vous pouvez même prospecter par vous même dans votre quartier si vous êtes en location, cette technique marche très bien: coller des affiches dans les allées
- Les agences si vous ne souhaitez pas faire les démarches par vous même

-> Une règle d'or pour la recherche, vous pouvez ajouter facilement 30.000 euros à votre budget. Sachant qu'en général les biens en vente sont légèrement surévalués.
A titre d'exemple, une acquisition à 250.000 euros au départ, peu après négociation, chuter à 225.000 euros ! Donc lors de vos recherches sur le net pensez à surévaluer légèrement votre budget.

Cette période est propice aux négociations car beaucoup de vendeurs ont contracté un prêt relais. ils ont un délai à respecter pour vendre leur bien, si ce délai est dépassé, ils paient des pénalités.

Egalement, ne mettez pas trop de critères restrictifs dans votre recherche, sinon vous allez voir rapidement que le choix est maigre.
 

4°) Observer : lors de votre première visite.
Faites un état des lieux complet, une check liste. N'hésitez pas à prendre des photos. Faites une estimation des travaux si possible.

-> Les points importants:
- La chaudière: date de pose, certificat de conformité, carnet d'entretien
- Le tableau électrique: date de pose, présence de disjoncteur préférable aux fusibles, disjoncteur différentiels pour la salle de bain, état des prises
- La plomberie: les robinets, les évacuations
- L'état des fenêtres / portes / serrures
- Les aérations (obligatoires pour les chaudières à gaz)
- Les sols
- Les murs: vérifier la non présence d'infiltrations ou fissures
- L'isolation phonique
- L'état des escaliers / façade
- La vue / vis-à-vis
- Les charges de copropriété (variables selon la présence d'un ascenseur, gardien, piscine...)

Vous devez poser toutes les questions possibles au vendeur

- Les précédents propriétaires
- Pourquoi le vendeur vend son bien
- Est-il pressé (prêt-relai ?)
- L'année de construction du bien

Par contre, ne vous laissez pas "baratiner" par le vendeur, prenez votre temps, demandez lui de rester seul ci-possible. Faites un silence pour écouter les bruits ambiants.

Faire plusieurs visites ci-possible, le soir aux heures de pointe, le weekend.
Si vous êtes intéressés, dites que vous ferez peut-être une offre, mais ne parlez pas d'argent au risque de vous déstabiliser.

Demandez directement aux voisins ou voisinage des informations sur le propriétaire et même sur le quartier. Le meilleur moyen de savoir si vous faites une affaire est de discuter avec les habitants du coin.

Si vous visitez avec un agence, attention, en fin de visite vous allez signer un mandat qui vous engagera à passer obligatoirement par l'agence si le bien vous plaît.
 

5°) Négocier : Cette étape est cruciale pour votre achat.
Que vous passiez par une agence ou non, il est impératif de négocier le prix de votre achat. Mais avant tout, plusieurs règles sont à respecter.

-> Dans le cas ou l'appartement est à rénover, évaluez le prix des travaux. Il faut compter un budget minimum de 10.000 Euros pour la rénovation d'un F3: murs, sols, plafonds. Si en plus l'électricité et la plomberie est à refaire, comptez 2000 euros de plus. Il est important de ne pas négliger cette somme car n'oubliez pas que vous allez vivre dans l'appartement !, il est parfois difficile de l'imaginer...

Le budget moyen des travaux s'élève entre 8000 - 10.000 euros (non prévus au départ), ce budget peu grossir, au fur et à mesure de la découverte dans les détails du bien (Voir l'article Le guide de la rénovation immobilière). Dans le cas ou vous êtes un bricoleur hors pairs, pensez tout de même aux fournitures (peintures, plâtre, revêtements, la facture est parfois salée ...).

Tout ceci pour vous dire que la négociation du prix de l'appartement passe avant tout par l'évaluation du prix des travaux, sauf évidement si l'appartement est neuf !.

-> Evaluez ensuite le prix réel de l'appartement (selon votre estimation)
- Si le prix correspond à celui demandé par le vendeur, faites une offre papier.
- Si le prix est très inférieur à celui demandé, faites une offre raisonnable tout en sachant que le vendeur risque de refuser et de faire une contre offre
- Si la contre offre est insuffisante, insistez sur les points faibles de l'appartement, par exemple les éventuelles mises aux normes, les travaux à effectuer.
- S'il est inquiet sur votre solvabilité, mettez en avant vos point forts: CDI, fonction publique, poste d'ingénieur, votre apport personnel s'il est conséquent.

-> A ne pas faire :
- Surtout ne pas donner de document au vendeur qui pourrait laisser à penser que vous pouvez emprunter plus.
- Ne pas laisser croire au vendeur que vous êtes pressés d'acheter
- Ne pas montrer trop d'intérêt pour l'appartement (trouvez un juste milieux)
- Donnez le moins d'informations possibles sur vous ou votre situation
- Ne donnez aucune information bancaire au vendeur (sauf les documents légaux)
- Ne mentez pas non plus sur votre situation car si vous ne trouvez pas de financement, le vendeur est protégé après la signature du compromis
- Ne pas trop attendre non plus sous peine de voir l'appartement "de vos rêves" partir sous vos yeux
- Surtout ne verser jamais d'acompte avant la signature du Compromis


Renseignez vous ci-possible sur la date de mise en vente de l'appartement, cela vous donnera une idée de l'ancienneté de l'annonce. Parfois une annonce trop vieille cache quelque chose. Cela montre parfois que soit le prix est trop important, soit le quartier ou l'appartement n'est pas recommandable. Si l'annonce est vieille et que le prix a baissé depuis la création de l'annonce, c'est que peut-être le vendeur veut s'en débarrasser. Profitez-en pour faire baisser encore le prix.

N'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre agences si le bien est en semi exclusivité, parfois pour un même bien, le prix diffère entre les agences

Si vous faites un offre signe au vendeur cela signifie que tant que vous êtes en négociation avec lui, légalement personne n’a le droit de lui faire de contre offre. En quelques sorte vous êtes protégé tant que le vendeur n’a pas refuse votre offre.

Dans tous les cas mettez vous à la place du vendeur. Et essayer de tester son état d'esprit. Parfois le bluff peut s'avérer utile !
 

6°) Anticipez : En parallèle de vos visites, et avant la signature du compromis, il est préférable de commencer votre plan de financement. A cette étape, vous connaissez a peu près le montant de votre future acquisition et votre budget (sans oublier bien sûr les frais de notaire)

Dans ce cas, un combat commence entre vous et les banques ou organismes de prêt
Encore une fois renseignez vous au préalable auprès de gens que vous connaissez.

La première chose à faire est d'aller voir votre banque et en particulier un conseillé en patrimoine (les autres conseillés clientèle ne sont pas formés pour ça). Faites une simulation de prêt à votre banque pour vous faire un ordre d'idée.

Je vous rassure, votre banque sera normalement bien au dessus du marché.

-> Les courtiers
Si vous voulez avoir un prêt 25% au dessous du marché, il vous faudra passer par un courtier. Ce n'est pas très connu, mais c'est le seul moyen d'avoir les meilleures conditions et le meilleur taux.

Vous pouvez toujours essayer de faire jouer la concurrence entre les banques mais souvent le résultat est moins intéressant que le plus mauvais des courtiers !! sans compter la perte de temps inutile. Vous pouvez par exemple demander à votre banque actuelle de vous faire une proposition et comparez les taux pratiqués sur le net, vous allez être surpris.

Maintenant que vous connaissez les taux les plus bas du marché, il faut trouver un courtier. Le courtier va faire le travail à votre place.

Pour comprendre cela, vous devez savoir quel est le travail d'un courtier. Le courtier travaille en général pour son propre compte, ou pour le compte d'une société de courtage. Avec votre dossier en main, il est supposé vous trouver la meilleure offre du marché à votre place.

En théorie, le courtier ne vous facture pas directement ses services, dans la plupart des cas c'est la banque qui paye le courtier au pourcentage de votre crédit et donc c'est totalement transparent pour vous. Dans la pratique, certains courtiers s'acquittent de frais à votre charge non inclus dans le prêt, ils s'élèvent entre 400 et 1000 euros. Malheureusement les plus connus ne sont pas les meilleurs.

Le cabinet Seiler travaille en étroite collaboration avec des courtiers locaux de votre région pour vous proposer les meilleurs offres du marché. Vous pouvez toujours envoyer votre demande à la fin de la page en remplissant le formulaire.

Les points importants à évoquer avec le courtier sont:

- Le meilleur taux FIXE pour votre acquisition : les taux fixes sont plus surs, mais il existe des taux variables.

- L'assurance décès invalidité (ADI) : 0.2 % si moins de 30 ans

- Les frais de dossier de la banque

- Le Montant de la caution (si pas d'hypothèque souhaité)

- Les conditions du prêt :

Le remboursement anticipé du prêt (de préférence sans pénalités et sans délais)

Les conditions en cas de rachat du prêt par la concurrence (3% max du capital restant du)

Le remboursement de la caution à la fin du crédit ou après un remboursement anticipé total

L'obligation de souscrire à l'assurance habitation de la banque

L'obligation de domiciliation des revenus

- L'assurance chômage (optionnelle et parfois très cher)

-> Les Taux ceux-ci n'ont jamais étés aussi bas depuis 20 ans. Ceux-ci pourraient passer la barre des 3,50% en 2010 car la banque centrale baisse son taux directeur. Les taux actuels sont très intéressant. Il devraient remonter d'ici 2011.

L'historique des taux depuis 1991 (source meilleurtaux)

-> Les documents a fournir

Lorsque vous avez fait votre choix, prenez rendez vous avec votre courtier pour monter un dossier complet et vous donner le nom de la banque avec qui il travaille.

Pour cela, vous aurez besoin de plusieurs documents :
- La signature définitive du compromis
- Vos trois dernières feuilles de paie
- Votre dernier avis d’imposition
- Photocopie de votre carte d’identité

Pour le taux zéro, il faut des documents complémentaires (le taux zéro est géré par la banque)
- Les quittances de loyer des 2 dernières années
- Certificat de conformité du logement que vous achetez

Pour le certificat de conformité, vous devez faire passer un expert d’une société d’expertise
Là aussi, faites attention, tous les tarifs sont pratiqués. Un bon tarif se situe aux alentours de 100 Euros pour 65m².

Le courtier constitue un premier filtre pour les documents, il vérifie si votre dossier est complet et transmet votre dossier à la banque.

Le but est d’obtenir le plus rapidement possible un accord de principe de votre banque.
 

7°) Verrouiller : cette étape est celle de la signature du compromis

-> Verrouiller votre achat

Un compromis de vente, c'est une promesse par laquelle le vendeur s'engage à vendre son bien, et par laquelle l'acheteur s'engage à le lui acheter. Car toute vente est nécessairement précédée d'un acte préliminaire qui va permettre au vendeur et à l'acheteur de fixer les conditions de la vente : que ce soit le prix, la date butoir et les conditions.

Avant la signature du compromis vérifier que tous les papiers sont en règle
- Dernier Procès verbal du syndic pour les actions en cours: réfection des façades...
- Diagnostic Amiante, loi carrez obligatoire depuis novembre 2007
- Chèque d'acompte
- Identification du notaire: adresse complète
- Facture des frais d'agence (si vous passez par un agence)

Il n'est pas obligatoire de signer le compromis devant notaire. Vous pouvez décider librement de le signer directement entre vous. Dans les deux cas, vous vous engagez dans la transaction.

Le compromis doit être fourni par l’acheteur le vendeur ou l’agence, il est toujours conseillé d'utiliser un modèle type pré-remplie à compléter
-> Il doit comporter :
- Nom et adresse du vendeur
- Nom et adresse du ou des acheteurs
- La superficie exacte
- La description du lot ou des lots : appartement + parking
- Le prix de l’appartement
- Les frais d’agence
- Le montant du chèque d’acompte : 10% max du prix de l’acquisition, ceci est négociable
- La date de signature approximative chez le notaire
- Le délais légal d’obtention du financement : 30 jours en moyenne mais ceci est négociable

Le compromis doit aussi comporter des clauses pour protéger l’acheteur :
- Si l’acheteur ne trouve pas de financement (il lui appartient de le prouver), le notaire est tenu de ne pas encaisser le chèque de caution

Le compromis et la vente forment un tout puisque le compromis recense toutes les conditions de la vente. C'est pourquoi certains notaires préfèrent utiliser leur modèle de compromis afin d'avoir le contenu de l'ensemble de la transaction.

En ce qui concerne le diagnostique Amiante Termites : si l’expertise relève des points importants ou des manquements de catégorie 1, en particulier pour le chauffage au gaz, le vendeur n’a aucune obligation de travaux suite à ce rapport.

Le rapport permet uniquement à l’acheteur d’avoir un bilan de son appartement avant de l’acheter. C’est un peu comme un contrôle technique.
La seule possibilité qui vous reste est soit de ne pas signer le compromis ou soit de faire baisser le prix en conséquence. Il permet aussi de vous retourner contre le vendeur en cas de vice caché si non signalé dans le rapport.

Après la signature du compromis, l’acheteur possède un délais légal de 7 jours après réception du recommandé. Ce délai est mentionné dans la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain).
Vous pouvez vous rétracter pendant cette durée en envoyant un recommandé, le cachet de la poste faisant foi.

Après le délais légal de 7 jours, vous ne pouvez plus faire marche arrière. D’ou l’importance de savoir si votre financement est bon avant la signature du compromis.
Dans le cas contraire, le vendeur est dans le droit d’encaisser votre chèque d’acompte.

Vous venez de franchir un point de non retour.
Reste toutes les étapes du dossier de financement

-> Verrouiller votre financement :
La banque doit normalement vous recontacter pour prendre rendez vous et vous faire une offre de prêt

Il faut savoir que si vous prenez un crédit dans une banque autre que votre banque habituelle, vous devrez changer votre compte courant, votre carte bleue et même parfois prendre une assurance habitation propre à la banque.
Légalement il n’y a rien d’obligatoire donc n’hésitez pas à négocier cela. Vous pouvez aussi négocier le prix de votre carte bancaire.

En ce qui concerne le prêt vous avez la possibilité de demander un lissage. Le lissage permet de payer les mêmes mensualités pendant toute la durée du prêt, si vous avez plusieurs prêt en parallèle, le prêt à taux zéro par exemple.


-> Après l’édition de votre offre de prêt vous avez un délais de 11 jours pour accepter l’offre.
Vérifiez bien toute l’offre de prêt :
- Les montants
- Le taux, FIXE de préférence
- L’assurance
- L’échéancier
- La date des prélèvements
- La clause de remboursement anticipé sans délai ni pénalité

N’oubliez pas également de synchroniser les offres de prêt annexe comme le prêt patronal qui est complètement indépendant des autres offres.

Vous pouvez négocier avec le vendeur d’avoir les clefs avant la signature chez le notaire, mais encore une fois rien d’obligatoire.

-> La dernière phase consiste à valider la date de signature chez le notaire. Il faut savoir que la date indiquée sur le compromis est une date approximative. La signature peut se faire plus tard.

Pour le déblocage des fonds, une semaine avant la date de signature, prévenez votre banque. Le notaire doit faire l'appel de fonds auprès de la banque. Celle-ci peut faire un chèque de banque au notaire ou un virement pour le jour de la signature.

-> Le jour de la signature chez le notaire: Pensez à apporter votre chéquier.
Vous pouvez payer au propriétaire la taxe foncière au prorata temporis de l'année en cour.
De même, pour le montant du fond de roulement du syndic:
- soit le fond de roulement est restitué à l'ancien propriétaire, et vous devrez faire un cheque au syndic
- soit vous payez le fond de roulement à l'ancien propriétaire et le syndic vous transfert les fonds sur votre compte.

-> Assurer son nouvel appartement: Votre nouvel appartement devra être assuré, à partir du moment ou vous possédez les clefs et / ou lorsque le contrat de l'ancien propriétaire touche à son terme. Si vous avez déjà une assurance sur votre ancien appartement ou location, vous pouvez négocier avec votre assurance un recouvrement de 2 mois pour assurer les deux logements pendant la période de transition et la période de travaux. Profitez en également pour renégocier votre contrat actuel...

Ceci est très important, car lors des travaux, le risque d'incendie ou de dégâts des eaux est élevé.

Les assurances que vous propose la banque sont souvent plus cher que celle que vous pouvez trouver par vous-même. A Voir, Assurland.com qui est l'un des meilleur comparateur d'assurance du moment.

 

-> Les agences :

Il n'y a aucune obligation de passer par une agence, vous pouvez tout faire de A à Z par vous même.

Il ne faut pas hésiter à négocier la commission des agences. Elles peuvent dans certains cas diviser par 3 leur commission. Il ne faut pas oublier que le marché de l’immobilier est tendu donc les prix sont serrés et engendrent une baisse des commissions.

Avantages :
- L’agence peut cibler votre profil et rechercher des biens dans votre budget
- L’agence sert aussi d’intermédiaire entre vous et le vendeur, cela peut être utile pour faire baisser le prix du bien, les techniques commerciales sont parfois utiles. Surtout si le vendeur est tenace !!
- L’agence vous apporte une protection juridique supplémentaire

Inconvénients :
- Le prix entre 8 et 10 % pour un 2 pièces, c’est presque le prix d’une chambre de plus
- Les agences ne vous proposent pas toujours des biens en adéquation avec vos souhaits


En conclusion :

Si vous respectez toutes ces étapes, tout devrait bien se passer, dans tous les cas ne faites jamais confiance à 100%, vérifiez tout par vous-même.


La durée de tout le processus si tout ce passe bien ne dois pas dépasser 3 ou 4 mois. Passé ce délai, les taux changent rapidement. C’est pourquoi il ne faut pas traîner
Alors bon courage !!

Nous espérons avoir répondu à toutes vos questions.

Faites votre premier dossier avec un courtier ici: