|
>-
Faites votre premier dossier avec un courtier ici
-<
Comment
acheter de A à Z. Vous
trouverez les astuces, les pièges a éviter: Annonces immobilières,
visite des appartements, négociations, crédits, aides financières, courtiers, notaires,
bref tout ce qu'il faut savoir avant de se lancer dans l'aventure
pour acheter votre bien immobilier au meilleur prix !
Les 7 mots clef de l'achat immobilier:
1. S'informer
2. Comparer
3. Rechercher
4. Observer
5. Négocier
6. Anticiper
7. Verrouiller
Si vous débutez dans l'achat d'un bien immobilier, par un particulier ou
une agence, il est très important de garder en tête tous ces mots clef.
Ils correspondent à toutes les étapes de votre acquisition.
Toutes ces étapes s'appliquent à la recherche du bien mais aussi à la
recherche du financement
Pourquoi ?
1°) S'informer : constitue le premier pas avant d'acheter, facile
me direz vous. Mais cela n'est pas aussi simple qu'il n'y parait. Il
faut toujours avoir une longueur d'avance sur votre interlocuteur.
La première chose à faire est donc de se documenter un maximum et d'en
parler autour de vous: famille, collègues de travail, voisins...
Vous vous apercevrez que beaucoup de gens sont passés par les mêmes
galères que vous allez vivre. Il faut dire qu’acheter un bien, relève
parfois du parcours du combattant.
Si vous êtes arrivés sur ce site, c'est que vous avez déjà commencé vos
recherches sur le net. Ce qui constitue déjà un bon point pour vous. En
effet la recherche sur le net est un bon point de départ.
-> La recherche du bien :
S’informer sur les prix: Commencez déjà par les sites de petites
annonces et de particuliers.
Cela vous donnera une bonne idée des prix réels du marché :
www.paruvendu.fr
www.entreparticuliers.com
www.pap.fr
www.petites-annonces.fr
www.vivastreet.fr
www.seloger.com
www.openmedia.fr
www.explorimmo.com Nous avons aussi notre
service d'annonces:
www.cabinet-seiler.fr/annonces.htm
Ne pas vous restreindre dans un premier temps à une zone géographique
particulière, vous pouvez passer à côté de bonnes affaires. Préférez une
fourchette de prix assez large.
Vous pouvez aussi consulter les annonces dans les journaux
Le but étant de se faire une idée globale du marché
-> Tester votre budget :
S'informer également sur la somme que vous pouvez emprunter. Des outils
de calculs sont disponibles sur le net. Bien sûr, le but étant d'avoir
une idée de son budget. N’oubliez pas les frais de notaire qui en
moyenne coutent entre 6 et 8 %.
Ce simulateur permet de calculer vos capacités d’emprunt. c'est très
simple indiquer le montant de vos mensualités (< à 33% d'endettement) et
vous obtiendrez votre capacité d'emprunt.
Ce simulateur permet de calculer vos capacités d’emprunt. c'est très
simple indiquer le montant de vos mensualités (< à 33% d'endettement) et
vous obtiendrez votre capacité d'emprunt.
-> Connaître les différents prêts et aides financières
Vous devez également vous renseigner sur les aides disponibles, contrairement à ce que l’on pense, il y a beaucoup d’aides pour
l’accession à la propriété. Mais bien sûr, toutes ces aides comportent
une liste de critères à respecter, en premier les revenus du foyer.
- Prêt à Taux Zéro
en fonction des revenus vous pouvez faire une simulation ->
ici
- Prêt patronaux 1%: rebaptisée "Action logement", destiné aux salariés
des entreprises de + de 10 personnes
- Prêt PAS (Prêt d'Accession Sociale): destiné aux bénéficiaires des APL,
limité à 32500 euros pour un couple
- Prêt Conventionné (PC): identique au prêt PAS pour le
financement d'un logement locatif
- Prêt fonctionnaire: les fonctionnaires peuvent avoir des avantages sur
les taux, la caution et l'assurance
- Prêt d'épargne logement (PEL): une épargne sur 4 ans pour l'achat de
bien immobilier
- Prêt et aides des collectivités locales, Conseil Général (selon les
départements) pour les travaux
- Prêt Eco-prêt à taux 0%: pour la rénovation énergétique (montant
maximal de 30.000 euros par logement)
- Aides de l'Anah (l'agence nationale de l'habitat) dans le cadre de
rénovation de bien privé de plus de 15 ans
- Crédit d'impôts Développement durable: pour les travaux d'isolation (de
15 à 50% du coût de l'équipement)
- Déduction des intérêts d'emprunt: 40% la première année et 20% les 4
ans suivants limité à 7500 euros
Pour davantage d'information et connaître les adresses des Adil (les
Agences départementales d'information sur le logement), voir le site
www.anil.org. Vous trouverez un
récapitulatif complet des différentes aides financières proposées par
les communes, régions et départements sur le site de l'association
Habitat et Développement
www.habitat-developpement.tm.fr
2°) Comparer : pour savoir si, à niveau de prestations égales, le
bien que vous convoitez est plus ou moins cher que le prix du marché.
-> Les points et critères importants à respecter :
- Le prix
- Le lieu : de préférence proche de votre travail
- La taille en m²
- L'étage : Le RDC est en général moins cher
- La présence d'un ascenseur si l'étage est élevé : à partir de 2 étages
- Si le logement comporte une terrasse, balcon
- Si le logement comporte un garage, parking
- Si le logement comporte un grenier, cave
- La nature du chauffage : gaz, électricité, fioul
- Le calme : savoir si le quartier est répute calme
- Le double vitrage
- Le voisinage proche : autoroute, route, décharge, aéroport, gare,
stade etc...
- L'orientation (l'ensoleillement à vérifier)
- La luminosité (Visite de jour ci possible)
- La vue : pas de vis-à-vis, vue sur mer, montagne, verdure
- La proximité : écoles, commerces
- L'état général du quartier : façades, espace verts
- La sécurité de la résidence : portail, digicode
- Les prestations diverses : Piscine, tennis
-> Vous devez, vous-même vous donner un ordre de
priorité, c'est très important, car un logement qui a zéro défaut
n'existe pas. Vous pouvez, dans un premier temps, vous restreindre à une
liste moins conséquente pour élargir votre champ d'action
3°) Rechercher : votre technique de recherche doit comporter
plusieurs sources
- Les sites d'annonces de particuliers
- Les annonces dans les grandes entreprises (intranet) fonctionnent très
bien
- Les petites annonces de quartier
- Le bouche à oreille
- Vous pouvez même prospecter par vous même dans votre quartier si vous
êtes en location, cette technique marche très bien: coller des affiches
dans les allées
- Les agences si vous ne souhaitez pas faire les démarches par vous même
-> Une règle d'or pour la recherche, vous pouvez ajouter facilement
30.000 euros à votre budget. Sachant qu'en général les biens en vente
sont légèrement surévalués.
A titre d'exemple, une acquisition à 250.000 euros au départ, peu après
négociation, chuter à 225.000 euros ! Donc lors de vos recherches sur le
net pensez à surévaluer légèrement votre budget.
Cette période est propice aux négociations car beaucoup de vendeurs ont
contracté un prêt relais. ils ont un délai à respecter pour vendre leur
bien, si ce délai est dépassé, ils paient des pénalités.
Egalement, ne mettez pas trop de critères restrictifs dans votre
recherche, sinon vous allez voir rapidement que le choix est maigre.
4°) Observer : lors de votre première visite.
Faites un état des lieux complet, une check liste. N'hésitez pas à
prendre des photos. Faites une estimation des travaux si possible.
-> Les points importants:
- La chaudière: date de pose, certificat de conformité, carnet
d'entretien
- Le tableau électrique: date de pose, présence de disjoncteur
préférable aux fusibles, disjoncteur différentiels pour la salle de
bain, état des prises
- La plomberie: les robinets, les évacuations
- L'état des fenêtres / portes / serrures
- Les aérations (obligatoires pour les chaudières à gaz)
- Les sols
- Les murs: vérifier la non présence d'infiltrations ou fissures
- L'isolation phonique
- L'état des escaliers / façade
- La vue / vis-à-vis
- Les charges de copropriété (variables selon la présence d'un
ascenseur, gardien, piscine...)
Vous devez poser toutes les questions possibles au vendeur
- Les précédents propriétaires
- Pourquoi le vendeur vend son bien
- Est-il pressé (prêt-relai ?)
- L'année de construction du bien
Par contre, ne vous laissez pas "baratiner" par le vendeur, prenez votre
temps, demandez lui de rester seul ci-possible. Faites un silence pour
écouter les bruits ambiants.
Faire plusieurs visites ci-possible, le soir aux heures de pointe, le
weekend.
Si vous êtes intéressés, dites que vous ferez peut-être une offre, mais
ne parlez pas d'argent au risque de vous déstabiliser.
Demandez directement aux voisins ou voisinage des
informations sur le propriétaire et même sur le quartier. Le meilleur
moyen de savoir si vous faites une affaire est de discuter avec les
habitants du coin.
Si vous visitez avec un agence, attention, en fin de
visite vous allez signer un mandat qui vous engagera à passer
obligatoirement par l'agence si le bien vous plaît.
5°) Négocier : Cette étape est cruciale pour votre achat.
Que vous passiez par une agence ou non, il est impératif de négocier le
prix de votre achat. Mais avant tout, plusieurs règles sont à respecter.
-> Dans le cas ou l'appartement est à rénover, évaluez le prix des
travaux. Il faut compter un budget minimum de 10.000 Euros pour la
rénovation d'un F3: murs, sols, plafonds. Si en plus l'électricité et la
plomberie est à refaire, comptez 2000 euros de plus. Il est important de
ne pas négliger cette somme car n'oubliez pas que vous allez vivre dans
l'appartement !, il est parfois difficile de l'imaginer...
Le budget moyen des travaux s'élève entre 8000 - 10.000 euros (non
prévus au départ), ce budget peu grossir, au fur et à mesure de la
découverte dans les détails du bien (Voir l'article Le guide de la
rénovation immobilière). Dans le cas ou vous êtes un bricoleur hors
pairs, pensez tout de même aux fournitures (peintures, plâtre,
revêtements, la facture est parfois salée ...).
Tout ceci pour vous dire que la négociation du prix de l'appartement
passe avant tout par l'évaluation du prix des travaux, sauf évidement si
l'appartement est neuf !.
-> Evaluez ensuite le prix réel de l'appartement (selon votre
estimation)
- Si le prix correspond à celui demandé par le vendeur, faites une offre
papier.
- Si le prix est très inférieur à celui demandé, faites une offre
raisonnable tout en sachant que le vendeur risque de refuser et de faire
une contre offre
- Si la contre offre est insuffisante, insistez sur les points faibles
de l'appartement, par exemple les éventuelles mises aux normes, les
travaux à effectuer.
- S'il est inquiet sur votre solvabilité, mettez en avant vos point
forts: CDI, fonction publique, poste d'ingénieur, votre apport personnel
s'il est conséquent.
-> A ne pas faire :
- Surtout ne pas donner de document au vendeur qui pourrait laisser à
penser que vous pouvez emprunter plus.
- Ne pas laisser croire au vendeur que vous êtes pressés d'acheter
- Ne pas montrer trop d'intérêt pour l'appartement (trouvez un juste
milieux)
- Donnez le moins d'informations possibles sur vous ou votre situation
- Ne donnez aucune information bancaire au vendeur (sauf les documents
légaux)
- Ne mentez pas non plus sur votre situation car si vous ne trouvez pas
de financement, le vendeur est protégé après la signature du compromis
- Ne pas trop attendre non plus sous peine de voir l'appartement "de vos
rêves" partir sous vos yeux
- Surtout ne verser jamais d'acompte avant la signature du Compromis
Renseignez vous ci-possible sur la date de mise en vente de
l'appartement, cela vous donnera une idée de l'ancienneté de l'annonce.
Parfois une annonce trop vieille cache quelque chose. Cela montre
parfois que soit le prix est trop important, soit le quartier ou
l'appartement n'est pas recommandable. Si l'annonce est vieille et que
le prix a baissé depuis la création de l'annonce, c'est que peut-être le
vendeur veut s'en débarrasser. Profitez-en pour faire baisser encore le
prix.
N'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre agences si le bien est
en semi exclusivité, parfois pour un même bien, le prix diffère entre
les agences
Si vous faites un offre signe au vendeur cela signifie que tant que vous
êtes en négociation avec lui, légalement personne n’a le droit de lui
faire de contre offre. En quelques sorte vous êtes protégé tant que le
vendeur n’a pas refuse votre offre.
Dans tous les cas mettez vous à la place du vendeur. Et essayer de
tester son état d'esprit. Parfois le bluff peut s'avérer utile !
6°) Anticipez : En parallèle de vos visites, et avant la
signature du compromis, il est préférable de commencer votre plan de
financement. A cette étape, vous connaissez a peu près le montant de
votre future acquisition et votre budget (sans oublier bien sûr les
frais de notaire)
Dans ce cas, un combat commence entre vous et les banques ou organismes
de prêt
Encore une fois renseignez vous au préalable auprès de gens que vous
connaissez.
La première chose à faire est d'aller voir votre banque et en
particulier un conseillé en patrimoine (les autres conseillés clientèle
ne sont pas formés pour ça). Faites une simulation de prêt à votre
banque pour vous faire un ordre d'idée.
Je vous rassure, votre banque sera normalement bien au dessus du marché.
-> Les courtiers
Si vous voulez avoir un prêt 25% au
dessous du marché, il vous faudra passer par un courtier. Ce n'est pas très
connu, mais c'est le seul moyen d'avoir les meilleures conditions et
le meilleur taux.
Vous pouvez toujours essayer
de faire jouer la concurrence entre les banques mais souvent
le résultat est moins intéressant que le plus mauvais des courtiers !!
sans compter la perte de temps inutile. Vous pouvez par exemple demander
à votre banque actuelle de vous faire une proposition et comparez les taux pratiqués sur le net, vous
allez être surpris.
Maintenant que vous connaissez les taux les plus bas du marché, il faut
trouver un courtier. Le courtier va faire le travail à votre place.
Pour comprendre cela, vous devez savoir quel est le travail d'un
courtier.
Le courtier travaille en général pour son propre compte, ou pour le
compte d'une société de courtage. Avec votre dossier en main, il est
supposé vous trouver la meilleure offre du marché à votre place.
En théorie, le courtier ne vous facture pas directement ses services, dans la
plupart des cas c'est la banque qui paye le courtier au pourcentage de
votre crédit et donc c'est totalement transparent pour vous. Dans la pratique, certains courtiers s'acquittent de
frais à votre charge non inclus dans le prêt, ils s'élèvent entre 400 et 1000 euros.
Malheureusement les plus connus ne sont pas les meilleurs.
Le cabinet Seiler travaille en étroite collaboration
avec des courtiers locaux de votre région pour vous proposer les
meilleurs offres du marché. Vous pouvez toujours envoyer votre demande à
la fin de la page en remplissant le formulaire.
Les points importants à évoquer avec le courtier sont: - Le
meilleur taux FIXE pour votre acquisition : les taux fixes sont plus
surs, mais il existe des taux variables. - L'assurance décès invalidité (ADI) : 0.2 % si moins de 30 ans - Les frais de dossier de la banque
- Le Montant de la caution (si pas d'hypothèque souhaité)
- Les conditions du prêt :
Le remboursement anticipé
du prêt (de préférence sans pénalités et sans
délais)
Les conditions en cas de rachat du prêt par la concurrence (3% max
du capital restant du)
Le remboursement de la caution à la fin du crédit ou
après un remboursement anticipé total
L'obligation de souscrire à l'assurance habitation de
la banque
L'obligation de domiciliation des revenus
- L'assurance chômage (optionnelle et parfois très cher)
-> Les Taux ceux-ci n'ont jamais étés aussi bas depuis 20 ans. Ceux-ci
pourraient passer la barre des 3,50% en 2010 car la banque centrale
baisse son taux directeur. Les taux actuels sont très intéressant. Il
devraient remonter d'ici 2011.
L'historique des taux depuis 1991
(source meilleurtaux)
-> Les documents a fournir Lorsque vous avez
fait votre choix, prenez rendez vous avec votre courtier pour monter un
dossier complet et vous donner le nom de la banque avec qui il
travaille.
Pour cela, vous aurez besoin de plusieurs documents :
- La signature définitive du compromis
- Vos trois dernières feuilles de paie
- Votre dernier avis d’imposition
- Photocopie de votre carte d’identité
Pour le taux zéro, il faut des documents complémentaires (le taux zéro
est géré par la banque)
- Les quittances de loyer des 2 dernières années
- Certificat de conformité du logement que vous achetez
Pour le certificat de conformité, vous devez faire passer un expert
d’une société d’expertise
Là aussi, faites attention, tous les tarifs sont pratiqués. Un bon
tarif se situe aux alentours de 100 Euros pour 65m².
Le courtier constitue un premier filtre pour les documents, il vérifie
si votre dossier est complet et transmet votre dossier à la banque.
Le but est d’obtenir le plus rapidement possible un accord de principe
de votre banque.
7°) Verrouiller : cette étape est celle de la signature du
compromis
-> Verrouiller votre achat
Un compromis de vente, c'est une promesse par laquelle le vendeur
s'engage à vendre son bien, et par laquelle l'acheteur s'engage à le lui
acheter. Car toute vente est nécessairement précédée d'un acte
préliminaire qui va permettre au vendeur et à l'acheteur de fixer les
conditions de la vente : que ce soit le prix, la date butoir et les
conditions.
Avant la signature du compromis vérifier que tous les papiers sont en
règle
- Dernier Procès verbal du syndic pour les actions en cours: réfection
des façades...
- Diagnostic Amiante, loi carrez obligatoire depuis novembre 2007
- Chèque d'acompte
- Identification du notaire: adresse complète
- Facture des frais d'agence (si vous passez par un agence)
Il n'est pas obligatoire de signer le compromis devant notaire. Vous
pouvez décider librement de le signer directement entre vous. Dans les
deux cas, vous vous engagez dans la transaction.
Le compromis doit être fourni par l’acheteur le vendeur ou l’agence,
il est toujours conseillé d'utiliser un modèle type pré-remplie à
compléter
-> Il doit comporter :
- Nom et adresse du vendeur
- Nom et adresse du ou des acheteurs
- La superficie exacte
- La description du lot ou des lots : appartement + parking
- Le prix de l’appartement
- Les frais d’agence
- Le montant du chèque d’acompte : 10% max du prix de l’acquisition,
ceci est négociable
- La date de signature approximative chez le notaire
- Le délais légal d’obtention du financement : 30 jours en moyenne
mais ceci est négociable
Le compromis doit aussi comporter des clauses pour protéger l’acheteur
:
- Si l’acheteur ne trouve pas de financement (il lui appartient de le
prouver), le notaire est tenu de ne pas encaisser le chèque de caution
Le compromis et la vente forment un tout puisque le compromis recense
toutes les conditions de la vente. C'est pourquoi certains notaires
préfèrent utiliser leur modèle de compromis afin d'avoir le contenu de
l'ensemble de la transaction.
En ce qui concerne le diagnostique Amiante Termites : si l’expertise
relève des points importants ou des manquements de catégorie 1, en
particulier pour le chauffage au gaz, le vendeur n’a aucune obligation
de travaux suite à ce rapport.
Le rapport permet uniquement à l’acheteur d’avoir un bilan de son
appartement avant de l’acheter. C’est un peu comme un contrôle
technique.
La seule possibilité qui vous reste est soit de ne pas signer le
compromis ou soit de faire baisser le prix en conséquence. Il permet
aussi de vous retourner contre le vendeur en cas de vice caché si non
signalé dans le rapport.
Après la signature du compromis, l’acheteur possède un délais légal de
7 jours après réception du recommandé. Ce délai est mentionné dans la
loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain).
Vous pouvez vous rétracter pendant cette durée en envoyant un
recommandé, le cachet de la poste faisant foi.
Après le délais légal de 7 jours, vous ne pouvez plus faire marche
arrière. D’ou l’importance de savoir si votre financement est bon avant
la signature du compromis.
Dans le cas contraire, le vendeur est dans le droit d’encaisser votre
chèque d’acompte.
Vous venez de franchir un point de non retour.
Reste toutes les étapes du dossier de financement
-> Verrouiller votre financement :
La banque doit normalement vous recontacter pour prendre rendez vous
et vous faire une offre de prêt
Il faut savoir que si vous prenez un crédit dans une banque autre que
votre banque habituelle, vous devrez changer votre compte courant, votre
carte bleue et même parfois prendre une assurance habitation propre à la
banque.
Légalement il n’y a rien d’obligatoire donc n’hésitez pas à négocier
cela. Vous pouvez aussi négocier le prix de votre carte bancaire.
En ce qui concerne le prêt vous avez la possibilité de demander un
lissage. Le lissage permet de payer les mêmes mensualités pendant toute
la durée du prêt, si vous avez plusieurs prêt en parallèle, le prêt à
taux zéro par exemple.
-> Après l’édition de votre offre de prêt vous avez un délais de 11
jours pour accepter l’offre.
Vérifiez bien toute l’offre de prêt :
- Les montants
- Le taux, FIXE de préférence
- L’assurance
- L’échéancier
- La date des prélèvements
- La clause de remboursement anticipé sans délai ni pénalité
N’oubliez pas également de synchroniser les offres de prêt annexe
comme le prêt patronal qui est complètement indépendant des autres
offres.
Vous pouvez négocier avec le vendeur d’avoir les clefs avant la
signature chez le notaire, mais encore une fois rien d’obligatoire.
-> La dernière phase consiste à valider la date de signature chez le
notaire. Il faut savoir que la date indiquée sur le compromis est une
date approximative. La signature peut se faire plus tard.
Pour le déblocage des fonds, une semaine avant la date de signature,
prévenez votre banque. Le notaire doit faire l'appel de fonds auprès de
la banque. Celle-ci peut faire un chèque de banque au notaire ou un
virement pour le jour de la signature.
-> Le jour de la signature chez le notaire: Pensez à apporter votre
chéquier.
Vous pouvez payer au propriétaire la taxe foncière au prorata temporis
de l'année en cour.
De même, pour le montant du fond de roulement du syndic:
- soit le fond de roulement est restitué à l'ancien propriétaire, et
vous devrez faire un cheque au syndic
- soit vous payez le fond de roulement à l'ancien propriétaire et le
syndic vous transfert les fonds sur votre compte.
-> Assurer son nouvel appartement: Votre nouvel appartement devra être
assuré, à partir du moment ou vous possédez les clefs et / ou lorsque le
contrat de l'ancien propriétaire touche à son terme. Si vous avez déjà
une assurance sur votre ancien appartement ou location, vous pouvez
négocier avec votre assurance un recouvrement de 2 mois pour assurer les
deux logements pendant la période de transition et la période de
travaux. Profitez en également pour renégocier votre contrat actuel...
Ceci est très important, car lors des travaux, le risque d'incendie ou
de dégâts des eaux est élevé. Les assurances que
vous propose la banque sont souvent plus cher que celle que vous pouvez
trouver par vous-même. A Voir, Assurland.com qui est l'un des meilleur
comparateur d'assurance du moment.

-> Les agences :
Il n'y a aucune obligation de passer par une agence, vous pouvez tout
faire de A à Z par vous même.
Il ne faut pas hésiter à négocier la commission des agences. Elles
peuvent dans certains cas diviser par 3 leur commission. Il ne faut pas
oublier que le marché de l’immobilier est tendu donc les prix sont
serrés et engendrent une baisse des commissions.
Avantages :
- L’agence peut cibler votre profil et rechercher des biens dans votre
budget
- L’agence sert aussi d’intermédiaire entre vous et le vendeur, cela
peut être utile pour faire baisser le prix du bien, les techniques
commerciales sont parfois utiles. Surtout si le vendeur est tenace !!
- L’agence vous apporte une protection juridique supplémentaire
Inconvénients :
- Le prix entre 8 et 10 % pour un 2 pièces, c’est presque le prix
d’une chambre de plus
- Les agences ne vous proposent pas toujours des biens en adéquation
avec vos souhaits
En conclusion :
Si vous respectez toutes ces étapes, tout devrait bien se passer, dans
tous les cas ne faites jamais confiance à 100%, vérifiez tout par
vous-même.
La durée de tout le processus si tout ce passe bien ne dois pas
dépasser 3 ou 4 mois. Passé ce délai, les taux changent rapidement.
C’est pourquoi il ne faut pas traîner
Alors bon courage !!
Nous espérons avoir répondu à toutes vos questions.
Faites votre premier dossier avec un courtier ici:
|